· 綠建築簡報編輯部 · 台灣政策法規 · 9 分鐘閱讀
不動產業的 ESG 轉型｜REITs 為什麼需要 GRESB 評比？
全球不動產投資信託（REITs）正面臨 ESG 壓力。GRESB 評比如何改變不動產業的遊戲規則？
不動產為什麼是 ESG 的關鍵戰場？
不動產是全球最大的資產類別。根據估算，全球不動產資產總值超過 300 兆美元，而建築物佔全球能源消耗的 40%、碳排放的 33%。
這意味著：如果你是一位管理退休基金的投資經理，手上持有大量不動產資產，你不可能忽視 ESG（環境、社會、公司治理）問題 — 因為氣候變遷、能源法規、碳定價等政策變化，都會直接影響你資產的價值與報酬率。
這就是為什麼不動產業的 ESG 轉型正在加速。而推動這場轉型的關鍵力量之一，就是 GRESB。
GRESB 是什麼？
GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark，全球不動產永續標竿） 是一套專為不動產產業設計的 ESG 評比系統。
你可以把 GRESB 想成「不動產界的 ESG 成績單」。它評估的不是單一建築，而是一整個不動產投資組合（基金、REITs、開發公司）的永續績效。
GRESB 的規模
| 指標 | 數據 |
|---|---|
| 使用 GRESB 的機構投資者 | 超過 170 家 |
| 涵蓋的資產管理規模（AUM） | 超過 7.4 兆美元 |
| 參與評比的不動產實體 | 超過 2,000 家 |
| 覆蓋國家 | 超過 74 個 |
當全球最大的退休基金（如挪威政府養老基金、加州公務員退休基金 CalPERS）都在使用 GRESB 來篩選不動產投資標的時，不參加 GRESB 評比就等於把自己排除在主流資金之外。
GRESB 評什麼？
GRESB 的評估架構分為兩大面向：
1. 管理面（Management Component）
| 評估項目 | 內容 |
|---|---|
| 領導力 | 公司層級的 ESG 政策與治理 |
| 政策 | 環境、社會、公司治理的書面政策 |
| 風險管理 | 氣候風險評估與因應策略 |
| 利害關係人參與 | 與租戶、社區、員工的互動 |
2. 績效面（Performance Component）
| 評估項目 | 內容 |
|---|---|
| 能源 | 建築能耗數據與節能措施 |
| 溫室氣體 | 碳排放量與減碳目標 |
| 水資源 | 用水量與節水措施 |
| 廢棄物 | 廢棄物管理與回收率 |
| 建築認證 | LEED、EEWH 等綠建築認證比例 |
GRESB 最終會給出 0-100 分 的分數，以及 1-5 顆星 的星級評等。分數越高、星級越多，代表 ESG 績效越好。
台灣 REITs 的 GRESB 表現
台灣的不動產投資信託（REITs）在 GRESB 的表現近年來持續提升。2025 年的評比中：
| 指標 | 分數 |
|---|---|
| 台灣平均 | 97 分 |
| 亞洲平均 | 92 分 |
| 全球平均 | 88 分 |
台灣參與 GRESB 評比的主要 REITs 包括：
| REITs | 管理公司 | 資產類型 |
|---|---|---|
| 富邦一號 REIT | 富邦資產管理 | 辦公、零售 |
| 國泰一號 REIT | 國泰建設 | 辦公、零售、飯店 |
| 新光一號 REIT | 新光投信 | 辦公、零售 |
SSDC 澄毓綠建築設計顧問作為 GRESB 官方合作夥伴，持續協助台灣不動產業者提升其 GRESB 評比績效。
TCFD：氣候相關財務揭露
除了 GRESB，不動產業面臨的另一個重要 ESG 框架是 TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures，氣候相關財務揭露工作小組）。
TCFD 要求企業揭露：
- 治理 — 董事會與管理層如何監督氣候相關風險
- 策略 — 氣候風險與機會對業務的影響
- 風險管理 — 識別、評估、管理氣候風險的流程
- 指標與目標 — 碳排放數據與減碳目標
台灣金管會已要求上市櫃公司分階段進行 TCFD 揭露，不動產業者也在其中。持有大量建築資產的 REITs 和建設公司，面臨實質的氣候風險揭露壓力。
綠色租賃條款
ESG 轉型也改變了租賃關係。越來越多的商辦大樓採用綠色租賃條款（Green Lease）：
| 綠色租賃條款 | 內容 |
|---|---|
| 能源數據共享 | 房東與租戶共享能耗數據，共同管理 |
| 節能裝修標準 | 租戶裝修需符合一定的節能標準 |
| 垃圾分類與回收 | 租戶配合大樓的廢棄物管理計畫 |
| 綠建築認證維護 | 租戶行為不得影響大樓的綠建築認證等級 |
| 碳排放限制 | 設定租戶營運的碳排放上限 |
綠色租賃的核心邏輯是：一棟建築的永續績效，不能只靠房東（建築設計），也需要租戶（使用行為）的配合。
擱淺資產風險：不做 ESG 的代價
不動產業面臨的最大風險之一是擱淺資產（Stranded Assets）— 指因為政策、市場、技術變化而失去價值的資產。
一棟不符合未來能源法規的老舊建築，可能面臨：
| 風險 | 影響 |
|---|---|
| 法規風險 | 無法符合新的能源效率標準，被限制使用 |
| 市場風險 | 租金溢價流向綠建築，傳統建築租金下滑 |
| 融資風險 | 銀行對非永續建築收緊貸款條件 |
| 保險風險 | 氣候風險較高的建築保費上升 |
| 稅務風險 | 未來可能對高碳排建築加徵碳稅 |
歐盟已經推動建築能效指令（EPBD），要求既有建築在特定期限內達到最低能效標準，否則不得出租或出售。台灣雖然尚未有類似法規，但實價登錄將於 2026 年 Q1 新增建築能效欄位，意味著市場透明度正在提升。
綠建築認證作為 ESG 證據
在 GRESB 評比中，取得綠建築認證的資產會獲得較高的分數。最被認可的認證系統包括：
| 認證系統 | 國家 | 在 GRESB 的認可度 |
|---|---|---|
| LEED | 美國 | 極高（全球通用） |
| BREEAM | 英國 | 極高（歐洲主流） |
| EEWH | 台灣 | 認可（台灣本地） |
| Green Star | 澳洲 | 高（亞太區） |
| WELL | 美國 | 高（健康建築） |
對台灣的 REITs 和不動產公司來說，取得 LEED 或 EEWH 認證不只是「做環保」，更是在 GRESB 評比中拿分的關鍵策略。
對台灣不動產業的建議
- 盡早參與 GRESB 評比 — 不參加就沒有分數，就失去被國際資金納入投資池的機會
- 推動資產的綠建築認證 — LEED、EEWH 認證是 GRESB 的加分項
- 導入 TCFD 揭露框架 — 提前準備氣候風險評估與揭露
- 簽訂綠色租賃條款 — 與租戶共同推動永續績效
- 投資既有建築改善 — 避免資產成為「擱淺資產」
資料來源
- GRESB 官方網站
- UN PRI — 責任投資原則
- TCFD — 氣候相關財務揭露
- 台灣證券交易所 — ESG 揭露規範
- SSDC 澄毓綠建築設計顧問 — GRESB 服務
- World Green Building Council — 不動產永續
延伸閱讀
GRESB 不動產 ESG 評比的完整介紹，#57 是核心參考。ESG 的基本架構，#10 是前導閱讀。TCFD 氣候風險揭露如何影響不動產投資，#56 做了說明。綠色債券如何為不動產業提供融資管道，#58 有介紹。綠建築對不動產估值的影響，#9 有數據分析。
