容積獎勵與綠建築｜建商為什麼願意花錢做綠建築認證？

容積獎勵是什麼？為什麼建商這麼在乎？

在都市計畫中，每塊土地都有規定的「容積率」上限，也就是你能蓋多少樓地板面積。容積獎勵就是政府允許你「多蓋一點」的獎勵機制。

舉個例子：一塊基地容積率 300%、面積 1,000 m²，原本最多能蓋 3,000 m² 的樓地板面積。如果取得 10% 容積獎勵，就能多蓋 300 m²。

在台北市精華地段，每坪售價動輒百萬元以上。多出 300 m²（約 90 坪）就等於多出 9,000 萬元以上 的可銷售面積。這就是為什麼建商願意花錢做綠建築認證 — 因為投資報酬率非常高。

綠建築容積獎勵怎麼算？

依據都市計畫法相關規定與各縣市自治條例，綠建築標章的容積獎勵上限為 10%，但實際獎勵比例依照取得的認證等級而不同：

等級越高，獎勵越多。這個累進式的設計鼓勵建商追求更高等級的綠建築認證。

新規定：三重認證才能拿獎勵

從近年的法規修正趨勢來看，申請綠建築容積獎勵的門檻已經提高。現在不是只拿到 EEWH 綠建築標章就夠了，還需要同步取得：

1. EEWH 綠建築標章：基本的綠建築認證
2. BERS 建築能效標示：證明建築的能源效率等級
3. 低碳建築評估認證：證明建築在生命週期中的碳排放控制

這三項認證缺一不可，形成了所謂的「三重認證」趨勢。

一筆帳算給你看

以台北市某開發案為例，估算容積獎勵的經濟效益：

而取得鑽石級綠建築認證的額外成本（顧問費、設備費、認證費等），通常佔建築總造價的 3-8%。以一棟造價 10 億元的建案計算，額外成本約 3,000-8,000 萬元。

投入 3,000-8,000 萬元，換回約 2.42 億元的可銷售面積 — 這就是建商願意做綠建築的核心經濟邏輯。

不只是容積獎勵：其他經濟效益

容積獎勵是最直接的誘因，但綠建築還有其他經濟效益：

1. 銷售溢價

綠建築認證的住宅在市場上通常有 3-10% 的售價溢價，消費者願意為更好的居住品質買單。

2. 降低營運成本

節能設計讓建築的水電費用降低，長期下來是一筆可觀的節省：

• 空調能耗減少 20-40%
• 照明能耗減少 15-30%
• 用水量減少 20-30%

3. 品牌價值

在 ESG 意識高漲的市場中，綠建築認證是建設公司的品牌資產。越來越多消費者在選購房屋時會參考綠建築標章。

4. 融資優惠

部分金融機構對綠建築項目提供利率優惠或較高的貸款成數，進一步降低開發成本。

容積獎勵的演變歷程

台灣的綠建築容積獎勵制度經歷了幾個重要階段：

• 2003 年：開始推動綠建築標章制度
• 2010 年前後：各縣市陸續將綠建築納入容積獎勵項目
• 2020 年前後：獎勵門檻逐步提高，要求更嚴格
• 2025 年：BERS 強制化，三重認證趨勢確立
• 未來：預期獎勵條件將進一步與碳排放表現掛鈎

各縣市的差異

容積獎勵的具體規定由各縣市自訂，因此存在差異：

• 台北市：對綠建築容積獎勵的審查最為嚴格，但地價最高，獎勵價值也最大
• 新北市：配合都市更新案，綠建築獎勵與都更獎勵可以疊加
• 台中市：對科技園區的綠建築有額外鼓勵
• 高雄市：結合工業轉型，鼓勵綠建築廠辦

建商在規劃開發案時，需要仔細研究各縣市的獎勵辦法，以最大化容積獎勵的效益。

建商的策略思考

對建設公司而言，綠建築容積獎勵不只是「多蓋一些面積」，更是整體開發策略的核心：

1. 前期規劃：在購地與規劃階段就將綠建築納入財務模型
2. 等級選擇：根據成本效益分析，選擇最適合的認證等級
3. 顧問合作：及早與綠建築顧問合作，避免設計變更的額外成本
4. 時程管理：認證流程需要時間，需與工程進度妥善配合
5. 行銷運用：將綠建築認證轉化為銷售亮點

市場趨勢

隨著法規越來越嚴格、消費者意識提高，綠建築從「加分項」變成「必備條件」。未來的趨勢是：

• 基本門檻提高：容積獎勵的要求越來越嚴格
• 認證疊加：EEWH + BERS + 低碳建築 + LEED 多重認證成為常態
• 從新建到既有：既有建築的能效改善也可能納入獎勵機制
• 碳績效連結：容積獎勵可能與建築碳排放表現直接掛鈎

資料來源

• 內政部營建署 — 綠建築標章制度
• 內政部 — 都市計畫容積獎勵相關規定
• 內政部建築研究所 — EEWH 綠建築評估
• SSDC 澄毓 — 綠建築認證服務

延伸閱讀

EEWH 台灣綠建築標章的認證流程，#13 有完整說明。綠建築成本效益分析，#7 提供了實際數據。綠建築對不動產價值的影響，#9 有租金溢價分析。台灣綠建築政策的變革，#62 做了全景介紹。綠容率作為相關的都市設計新指標，#69 有說明。