GRESB 是什麼？不動產 ESG 評比如何影響投資決策？

GRESB 是什麼？

GRESB 全名是 Global Real Estate Sustainability Benchmark（全球不動產永續基準），是一套專門針對不動產與基礎建設產業的 ESG（Environmental, Social, Governance）評比系統。

簡單來說，GRESB 就像是不動產業的「ESG 成績單」。它讓全球的機構投資人可以用統一的標準，比較不同不動產公司、基金或 REITs（不動產投資信託）在永續發展方面的表現。

GRESB 成立於 2009 年，總部位於荷蘭阿姆斯特丹，由歐洲主要退休基金發起。

為什麼 GRESB 重要？

GRESB 的影響力來自其背後龐大的投資人基礎：

超過 170 家機構投資人 使用 GRESB 資料做投資決策
這些投資人管理的資產總額超過 51 兆美元
知名使用者包括：APG（荷蘭退休基金）、PGGM、CalPERS（加州公務員退休基金）、ABP、GIC（新加坡政府投資公司）

當你的退休金基金或保險公司在決定要投資哪一檔 REITs 時，GRESB 評分往往是關鍵參考指標之一。

GRESB 評估什麼？

GRESB 評估涵蓋兩大資產類別：

不動產評估（Real Estate Assessment）

評估面向	內容
管理面（Management）	領導與治理架構、ESG 政策與目標、風險管理、利害關係人溝通
績效面（Performance）	能源消耗、碳排放、水資源使用、廢棄物管理、建築認證取得
發展面（Development）	新建案的 ESG 整合、設計階段的永續策略、施工期間的環境管理

基礎建設評估（Infrastructure Assessment）

針對交通、能源、水務、通訊等基礎建設資產的 ESG 表現進行評估。

星級評等

GRESB 採用 1 至 5 顆星 的評等系統：

星級	意義	相對排名
★★★★★	全球領先者	前 20%
★★★★	表現優異	20-40%
★★★	中上表現	40-60%
★★	尚有進步空間	60-80%
★	起步階段	後 20%

除了星級之外，GRESB 還會頒發 Green Star 給在管理面與績效面都超過 50 分的參與者，以及 Sector Leader 給各地區/類型中排名第一的組織。

REITs 為什麼需要 GRESB？

不動產投資信託（REITs）參與 GRESB 評比的原因包括：

投資人要求：越來越多機構投資人將 GRESB 評分列為投資篩選條件
同業比較：GRESB 提供同業間的標準化比較，了解自身在產業中的定位
ESG 報告框架：GRESB 的評估架構可作為 ESG 報告的基礎
風險識別：透過評估過程發現營運中的 ESG 風險
資本成本：研究顯示 GRESB 高評分的 REITs 通常享有較低的資金成本

GRESB 評比流程

每年的 GRESB 評比流程大致如下：

時程	內容
4 月	評比問卷開放填寫
7 月	問卷提交截止
7-9 月	資料驗證與分析
10 月	結果公布

參與者需要填寫詳細的問卷，涵蓋政策、數據、案例等內容，並提供佐證文件。GRESB 會進行第三方驗證以確保數據品質。

台灣的 GRESB 發展

GRESB 在台灣的發展正處於快速成長期：

2022 年 SSDC 澄毓綠建築設計顧問正式引進 GRESB 顧問服務，成為台灣市場的先驅
台灣的 REITs 市場規模持續擴大，國際投資人對台灣不動產的 ESG 表現日益關注
金管會推動的「公司治理 3.0 — 永續發展藍圖」也強化了上市公司的 ESG 揭露要求

台灣 GRESB 成長的驅動力

國際資金流入：外資投資台灣商辦與物流不動產時，GRESB 是重要參考
ESG 法規趨嚴：台灣永續報告書揭露要求逐年提高
淨零目標：2050 淨零排放目標推動不動產業者更重視碳管理
同業競爭：當領先者開始參與 GRESB，同業也會跟進以維持競爭力

GRESB 與建築認證的關係

在 GRESB 的績效評估中，持有具備國際綠建築認證的資產可以獲得加分。這意味著：

取得 LEED、WELL、EEWH 等認證的建築物，在 GRESB 評比中會是加分項
這創造了一個良性循環：GRESB 要求 → 推動建築認證 → 提升資產永續表現 → GRESB 評分提高
因此，GRESB 不只影響基金層級的 ESG 策略，也連帶推動了個別建築物的綠色升級

資料來源

延伸閱讀

不動產業的 ESG 轉型與 GRESB 的關係，#72 有更深入的產業分析。ESG 的基本概念，#10 是前導閱讀。TCFD 氣候風險揭露如何影響不動產投資，#56 做了說明。綠建築對不動產估值的實際影響，#9 有數據分析。