· 綠建築簡報編輯部 · 為什麼我們要談綠建築 · 10 分鐘閱讀
綠建築如何影響不動產估值？數據告訴你租金溢價有多少
LEED 認證建築的租金溢價可達 5-20%，空置率也顯著較低。ESG 浪潮下，綠建築正在重新定義不動產的價值方程式。
一句話說明：綠建築不只省電，還能讓你的房子更值錢
「綠建築比較環保」這件事大家都知道，但你知道綠建築還能讓不動產更值錢、更好租、更快賣嗎？
你可以把綠建築認證想成不動產界的「米其林星級」——有星的餐廳不只菜好吃，定價也可以更高，而且客人更願意排隊。綠建築認證對不動產的效果，就是這麼直接。
國際研究數據：綠建築的租金溢價
全球有大量研究證實，取得綠建築認證的商業不動產享有明顯的租金溢價。以下是主要研究機構的發現：
| 研究機構 | 研究對象 | 租金溢價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| CBRE | 美國 LEED 認證辦公室 | +7-11% | 與同地段非認證建築比較 |
| JLL | 全球 LEED 認證商辦 | +5-10% | 涵蓋亞太、歐洲、美洲 |
| McGraw-Hill | 美國 LEED/Energy Star 建築 | +10-20% | 包含售價與租金溢價 |
| CoStar | 美國 9,000 棟商辦分析 | +8-13% | 最大規模實證研究之一 |
| World GBC | 全球綠建築研究彙整 | +5-20% | 因地區和認證等級而異 |
不同認證等級的溢價差異
| LEED 認證等級 | 平均租金溢價 | 平均售價溢價 |
|---|---|---|
| Certified（認證級） | +3-5% | +5-8% |
| Silver（銀級） | +5-8% | +8-12% |
| Gold（黃金級） | +8-13% | +12-18% |
| Platinum（白金級） | +12-20% | +18-25% |
數據清楚顯示：認證等級越高，溢價越大。這也是為什麼越來越多開發商願意投資更高等級的認證。
空置率的差異：綠建築更好租
除了租金溢價，綠建築還享有更低的空置率：
| 指標 | 一般商辦 | LEED 認證商辦 | 差異 |
|---|---|---|---|
| 平均空置率 | 12-18% | 8-12% | 低 3-6 個百分點 |
| 平均招租期 | 6-12 個月 | 3-8 個月 | 縮短 30-40% |
| 租戶續約率 | 60-70% | 75-85% | 高 10-15 個百分點 |
空置率每降低 1 個百分點，對大型商辦的年收益影響可達數百萬甚至上千萬元。
台灣市場的實際數據
台灣的綠建築租金溢價研究雖然不如歐美豐富，但已有越來越多實證數據：
台灣商辦市場
| 區域 | LEED/EEWH 認證商辦租金 | 非認證商辦租金 | 溢價幅度 |
|---|---|---|---|
| 台北信義區 A 辦 | 約 3,200-3,800 元/坪/月 | 約 2,800-3,300 元/坪/月 | +8-15% |
| 台北內湖科技園區 | 約 1,300-1,600 元/坪/月 | 約 1,100-1,400 元/坪/月 | +10-15% |
| 新竹科學園區 | 約 900-1,200 元/坪/月 | 約 750-1,000 元/坪/月 | +15-20% |
為什麼台灣的溢價幅度不亞於國際？
- 科技業 ESG 需求：台積電、聯發科等科技巨頭要求辦公與廠房符合綠建築標準，帶動需求
- 外商偏好：國際企業在台設點時，優先選擇有國際認證的綠建築
- 供給仍有限：台灣高等級綠建築商辦的供給量相對不足，供不應求推升溢價
- ESG 報告需求：上市櫃公司需要在永續報告中展示辦公場所的永續表現
ESG 對 REITs 的影響
不動產投資信託（REITs）是綠建築估值效應最集中的場域。ESG 正在重塑 REITs 的投資邏輯：
全球 REITs 的 ESG 趨勢
| 趨勢 | 說明 |
|---|---|
| GRESB 參與率提升 | 全球超過 2,000 家不動產公司參與 GRESB 評比 |
| ESG 基金配置增加 | ESG 主題基金對 REITs 的配置比例持續上升 |
| 綠色資產溢價 | 持有綠建築比例高的 REITs，NAV（淨資產價值）溢價更高 |
| 棕色折價出現 | 非綠色建築開始面臨「棕色折價」（Brown Discount） |
棕色折價：不做綠建築的代價
「棕色折價」是近年不動產市場的重要新概念：
- 沒有綠建築認證的商辦，在 ESG 投資人眼中是「高碳風險資產」
- 隨著碳費開徵與法規趨嚴，這些建築的營運成本將上升
- 未來可能面臨融資困難（銀行開始將碳風險納入授信評估）
- 投資人要求的風險溢酬更高，壓低資產價值
簡單說：不做綠建築，以後不只租金收不高，連賣都賣不好。
住宅市場：綠建築對房價的影響
不只商辦，綠建築對住宅價格也有正面影響：
| 研究來源 | 國家 | 住宅價格溢價 |
|---|---|---|
| Eichholtz et al. | 美國 | Energy Star 住宅售價高 3-5% |
| Zheng et al. | 新加坡 | Green Mark 住宅售價高 4-6% |
| Fuerst & McAllister | 英國 | EPC A/B 等級住宅售價高 5-8% |
| 台灣不動產研究 | 台灣 | EEWH 標章住宅售價高約 3-7% |
在台灣，隨著消費者對居住品質與節能的重視，綠建築標章對住宅售價的正面影響正在擴大。
估值方法：如何量化綠建築的價值？
不動產估價師在評估綠建築時，通常會考量以下因素：
| 估值因素 | 影響方向 | 量化方式 |
|---|---|---|
| 能源成本節省 | 增加淨營業收入（NOI） | 年節省金額 / 資本化率 = 增加的資產價值 |
| 租金溢價 | 提高每坪租金收入 | 溢價租金 × 可出租面積 × 12 個月 |
| 空置率降低 | 提高有效出租率 | 降低的空置損失 |
| 碳費風險降低 | 降低未來營運成本 | 避免的碳費支出折現值 |
| 品牌價值 | 吸引優質租戶 | 租戶品質 → 租約穩定度 → 降低風險溢酬 |
簡化計算範例
假設一棟 10,000 坪的商辦大樓：
- 取得 LEED Gold 後，租金溢價 10%（原租金 2,000 元/坪/月）
- 年增加租金收入：2,000 × 10% × 10,000 × 12 = 2,400 萬元
- 以 4% 資本化率計算：2,400 萬 / 4% = 6 億元的資產增值
- 加上節能省下的年度電費約 500 萬，折現後再增加約 1.25 億元
- 綠建築認證帶來的總資產增值估計約 7.25 億元
這就是為什麼精明的開發商願意花幾千萬做綠建築——投資報酬率極高。
投資人該注意的指標
如果你是不動產投資人，評估綠建築資產時可以關注：
| 指標 | 說明 |
|---|---|
| Green Premium | 相對於同區非綠建築的租金/售價溢價 |
| GRESB Score | REITs 或基金的 ESG 評分 |
| 綠色資產比例 | 投資組合中取得綠建築認證的資產佔比 |
| EUI（能源使用強度） | 建築每平方公尺每年的能源消耗 |
| 碳排放強度 | 建築的溫室氣體排放密度 |
| 認證等級 | LEED/EEWH 的等級越高，溢價通常越大 |
為什麼跟你有關？
如果你正在考慮買房，選擇有綠建築標章的建案，除了住得更舒適省電，未來轉手時的保值力也更強。
如果你有投資 REITs 或不動產相關基金，注意投資組合中綠建築的比例——這不只是環保議題，而是直接影響你投資報酬率的財務因素。
如果你是企業主，你的辦公室是不是綠建築，已經從「加分項」變成「必要條件」——因為你的客戶、投資人和員工都在看。
在 ESG 時代，綠建築不是成本，而是最聰明的不動產投資策略。
資料來源
- CBRE — 綠建築租金溢價研究
- JLL — 永續不動產報告
- World GBC — The Business Case for Green Building
- CoStar — 商業不動產數據平台
- GRESB — 全球不動產永續基準
- SSDC 澄毓綠建築設計顧問
延伸閱讀
綠建築是否真的比傳統建築貴？#7 有成本效益的完整比較。ESG 如何影響不動產投資決策，#10 有基礎說明，#57 則深入探討 GRESB 評比。不動產業的 ESG 轉型趨勢，可以進一步閱讀 #72。
