· 綠建築簡報編輯部 · 台灣案例巡禮 · 9 分鐘閱讀
遠企中心｜31 年老建築如何取得 LEED 黃金級認證？
1994 年落成的遠企中心在 2025 年取得 LEED O+M 黃金級認證，證明既有建築也能實現永續轉型。
31 歲的大樓，也能拿到國際綠建築認證？
當我們談到綠建築，腦中浮現的往往是嶄新的、充滿未來感的建築。但一棟 1994 年落成、已經使用超過 30 年的大樓呢？
2025 年，台北敦化南路上的遠企中心（The Mall / Far Eastern Plaza）傳來好消息——這棟 31 年的建築取得了 LEED O+M 黃金級認證。這個案例的意義在於：你不需要拆掉老建築重蓋，也能讓它達到國際綠建築的標準。
建築基本資訊
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建築名稱 | 遠企中心（Far Eastern Plaza） |
| 位置 | 台北市大安區敦化南路二段 |
| 落成時間 | 1994 年 |
| 認證時間 | 2025 年 |
| 認證類型 | LEED O+M 黃金級（Operations and Maintenance Gold） |
| 主要用途 | 辦公、飯店（香格里拉遠東國際大飯店）、商場 |
| 建築年齡 | 認證時已 31 年 |
LEED O+M 是什麼？和一般 LEED 有什麼不同？
LEED 認證不只是給新建築用的。LEED 有多種評估系統，針對不同的建築生命階段：
| LEED 類型 | 適用對象 | 評估重點 |
|---|---|---|
| LEED-NC（New Construction） | 新建建築 | 設計和施工階段的綠建築表現 |
| LEED-CS（Core & Shell） | 核心與外殼 | 建築結構和共用系統 |
| LEED-CI（Commercial Interiors） | 商業室內裝修 | 租戶空間的綠色裝修 |
| LEED O+M（Operations & Maintenance） | 既有建築 | 日常營運和維護管理的綠色表現 |
LEED O+M 專門為「已經蓋好的建築」設計。它不評估你當初蓋得好不好，而是評估你現在管理得好不好。這對既有建築來說是一個公平的起跑點——不管你是 5 年前蓋的還是 30 年前蓋的，只要營運管理做得好，就有機會取得認證。
31 年老建築的挑戰
遠企中心在 1994 年落成時，台灣甚至還沒有 EEWH 綠建築標章制度（1999 年才開始）。當時的建築設計標準和今天完全不同：
| 挑戰面向 | 具體困難 |
|---|---|
| 建築外殼 | 1990 年代的隔熱標準遠低於今日，外牆和窗戶的熱傳導性能較差 |
| 空調系統 | 原始設計的空調效率無法與現代設備相比 |
| 照明設備 | 大量使用傳統日光燈管，而非 LED |
| 能源監控 | 缺乏現代化的智慧能源管理系統 |
| 用水設備 | 衛浴器具的節水性能不如現代產品 |
面對這些先天限制，遠企中心選擇了一條務實的路線：不做大規模結構翻新，而是從營運管理著手。
關鍵改善策略
1. LED 照明全面更新
這是最直接、效果最顯著的改善措施之一：
- 將建築內的傳統燈管全面更換為 LED 照明
- LED 的電力消耗約為傳統燈管的 30-50%
- 搭配感應控制和調光系統，進一步減少不必要的照明能耗
- 改善照明品質，提升室內環境舒適度
2. 空調系統優化
不是換掉整套空調系統，而是透過智慧化管理提升效率：
- 冰水主機效率優化：調整運轉參數，讓既有設備在最佳效率點運作
- 變頻改裝：為部分泵浦和風機加裝變頻器
- 空調排程優化：根據實際使用狀況調整空調運轉時段和溫度設定
- 定期保養維護：確保設備維持在良好運轉狀態
3. 智慧建築管理系統（BMS）
導入現代化的建築管理系統，讓營運團隊能夠：
- 即時監控全棟建築的能源消耗
- 分析用電模式，找出浪費的環節
- 自動化控制空調、照明和電梯等系統
- 產生數據報告，追蹤改善成效
4. 廢棄物管理與綠色清潔
- 建立完善的廢棄物分類回收制度
- 引進綠色清潔產品，降低室內化學物質殘留
- 追蹤廢棄物轉化率，持續提升回收比例
5. 室內空氣品質管理
- 定期檢測室內空氣品質指標（CO2、PM2.5、VOC 等）
- 優化新鮮外氣引入量
- 確保通風系統的過濾效能
「不拆不建」的永續哲學
遠企中心的案例傳遞了一個重要觀念：綠建築不一定要從頭蓋起。
在全球的碳排放中，建築部門佔了很大的比例。但這不代表我們要把所有老建築都拆掉重蓋——事實上，拆除和重建本身就會產生大量碳排放（建材的隱含碳）。
更聰明的做法是：讓既有建築透過營運改善，發揮最大的節能潛力。
| 比較面向 | 拆除重建 | 營運改善（LEED O+M 路線） |
|---|---|---|
| 成本 | 極高 | 相對低廉 |
| 時間 | 數年施工 | 可逐步實施 |
| 碳排放 | 拆除和新建都產生大量碳排 | 幾乎不產生額外隱含碳 |
| 營運中斷 | 需搬遷或停止營運 | 不影響正常使用 |
| 效果 | 可達到最新標準 | 顯著改善但受限於原始設計 |
對台灣既有建築的啟示
台灣有大量 1980-2000 年代興建的商辦大樓、飯店和商場，正面臨「中年轉型」課題。遠企中心的經驗提供了清晰的參考路徑：
- 從營運端找機會：不改外殼，光是優化空調、LED 照明和智慧管理就能帶來顯著節能
- 投資報酬率正向：LED 和空調優化投資通常在 3-5 年內透過電費節省回收
- LEED O+M 是合適的工具：為既有建築提供結構化的營運績效改善框架
- 市場價值提升：LEED 認證的既有建築在租賃市場更具競爭力
台灣目前有超過 880 萬棟既有建築。隨著 2050 淨零目標推進和碳費開徵，這些建築的能效改善將成為建築部門減碳的最大戰場。遠企中心證明：31 年的老建築不是包袱，而是等待被挖掘的永續潛力。
資料來源
延伸閱讀
既有建築綠色改善的策略與方法，#87 是核心參考。台北 101 的改善經驗，#75 是另一個既有建築案例。LEED 認證的各等級差異，#16 有說明。高效能建築外殼的改善對節能的關鍵性，#26 做了技術介紹。綠建築成本效益如何評估，#7 有分析。
