· 綠建築簡報編輯部 · 企業永續實踐 · 7 分鐘閱讀
什麼是既有建築綠色改善？不拆房子也能變綠建築
全球 80% 的 2050 年建築物已經存在。既有建築綠色改善（Green Retrofit）是達成淨零目標最關鍵的策略——不用拆掉重蓋，就能大幅提升能效。
一句話說明
既有建築綠色改善（Green Retrofit）是讓老建築在不拆除重建的前提下，透過升級設備、改善外殼、優化管理來達到綠建築水準——就像幫舊車換上省油引擎、做好隔熱，跑得更遠、排放更少。
你家 20 年前蓋的大樓，窗戶是單層玻璃、冷氣是舊型定頻機、照明是 T8 日光燈管——光是把這些換掉，用電量就能砍掉 30-50%。
為什麼既有建築這麼重要？
到 2050 年，全球將有超過 80% 的建築物是今天已存在的。新建建築每年只佔 1-2%。台灣 30 年以上老屋超過 450 萬戶，佔全國住宅約 50%，通常比新綠建築高耗能 40-60%。
如果只專注蓋新的綠建築而忽略既有建築，永遠無法達成淨零目標。 Green Retrofit 不是配角，它是主角。
常見改善項目（依效益排序）
| 優先序 | 改善項目 | 節能效果 | 回收期 | 難度 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | LED 照明更換 | 照明省電 50-70% | 1-3 年 | 容易 |
| 2 | 空調主機汰換 | 空調省電 20-40% | 3-7 年 | 中等 |
| 3 | BEMS 能源管理系統 | 整體省能 10-20% | 2-5 年 | 中等 |
| 4 | 外殼隔熱改善 | 空調負荷降 15-30% | 5-10 年 | 困難 |
| 5 | 窗戶更換（Low-E） | 日射熱降 30-50% | 7-12 年 | 困難 |
| 6 | 外遮陽加裝 | 日射熱降 40-70% | 3-8 年 | 中等 |
| 7 | 省水器具更換 | 用水省 20-40% | 1-3 年 | 容易 |
| 8 | 屋頂太陽能板 | 產生再生能源 | 6-10 年 | 中等 |
四大改善策略
策略一：設備升級
空調佔建築用電 40-60%，是改善效益最大的項目。新型變頻冷卻機 COP 可達 6.0 以上（舊機僅 3.0-4.0），搭配變頻送風和智慧溫控，空調能耗可降低 30-50%。照明從 T8 換成 LED 可省電 50-60%，加裝感應開關再省 15-25%。
策略二：外殼改善
投資較大但效益持續數十年：屋頂隔熱可降空調負荷 20-40%、外牆隔熱降傳導熱 50-70%、窗戶更換降日射熱 30-50%、隔熱塗料讓表面溫度降 10-20°C。
策略三：智慧化管理
BEMS（建築能源管理系統） 是 CP 值最高的投資——即時監控找出浪費、空調排程最佳化、需量控制降低基本電費、異常告警。典型效果：整體節能 10-20%，回收期 2-5 年。
策略四：再生能源
屋頂太陽能（自用或售電）、太陽能熱水（減少 50-70% 熱水能源）、綠電採購（降碳排但不降能耗）。
LEED O+M：既有建築的國際認證路徑
LEED 有專門針對既有建築的版本——LEED O+M（Operations + Maintenance），基於實際營運績效而非設計意圖，適用已營運一年以上的建築，5 年需重新認證。
| 評估類別 | 配分 | 重點 |
|---|---|---|
| Energy & Atmosphere | 33 分 | 能源績效、再生能源 |
| Indoor Environmental Quality | 17 分 | 室內空氣品質、熱舒適 |
| Location & Transportation | 15 分 | 大眾運輸可及性 |
| Water Efficiency | 12 分 | 用水績效 |
LEED O+M 的優勢：不需大規模施工、用真實數據證明效果、持續改善動力、適合企業 ESG 展現。台灣也有 EEWH-RN（舊建築改善型） 版本。
投資回收分析
以一棟 20 年、15,000 m² 辦公大樓為例：
| 改善項目 | 投資 | 年節省 | 回收期 |
|---|---|---|---|
| LED 照明 | 150 萬 | 60 萬/年 | 2.5 年 |
| 空調汰換 | 800 萬 | 150 萬/年 | 5.3 年 |
| BEMS | 200 萬 | 80 萬/年 | 2.5 年 |
| 外遮陽 | 300 萬 | 50 萬/年 | 6 年 |
| 屋頂太陽能 | 400 萬 | 50 萬/年 | 8 年 |
| 合計 | 2,000 萬 | 425 萬/年 | 4.7 年 |
20 年累計淨效益約 6,500 萬元。
ESCO：不用自己出錢的改善模式
ESCO（能源服務公司） 提供「零風險」模式：ESCO 出資改善，節省的電費按比例分成，合約期滿（5-10 年）設備歸業主。適合有預算限制的業主。
標竿案例：帝國大廈
這棟 1931 年完工的老建築進行全面綠色改善——6,514 片窗戶翻修、空調系統全面更新、安裝 BEMS，改善後節能 38%，年省電費超過 440 萬美元，取得 LEED Gold 認證。
為什麼跟你有關
你現在住的房子或工作的辦公大樓，很可能已有 10-30 年歷史。這些老建築不會自動消失——它們會繼續耗能、繼續排碳。Green Retrofit 告訴我們：不需要拆掉重蓋，只要聰明地改善，老建築也能煥然一新。如果你是大樓管委會委員、物業管理者或企業 ESG 負責人，Green Retrofit 可能是你手上投報率最高、最容易啟動的減碳行動。
資料來源
- USGBC — LEED O+M Certification Guide
- 內政部建築研究所 — EEWH-RN
- IEA — Energy Efficiency in Buildings
- Empire State Realty Trust — Sustainability
- SSDC 澄毓綠建築設計顧問
延伸閱讀
遠企中心的改善認證經驗，#80 是最佳的實際案例。台北 101 的綠建築轉型挑戰，#75 是另一個案例。LCA 全生命週期評估如何協助改善決策，#45 有方法論。建築能源模擬如何評估改善效益，#27 做了技術介紹。BERS 建築能效標示如何為既有建築評分，#20 有說明。
